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关于调研物业管理的一点思考
作者:肖英    文章来源:本站原创    点击数:1037    更新时间:2020-06-17         ★★★

近期,随市政协专班参与调研我市物业管理情况,感受颇深,苦味杂陈。既看到孔家坡小区开展的红色物业新风貌,又看到某些小区业主委员会负责人声色俱厉的痛苦申诉。近年来,随着社会经济的快速发展,各类楼盘不断落成,老旧社区逐步改造,大量物业服务企业进驻小区管理。随着收入水平与消费水平的日益提高,人们对工作与居住环境的要求也随之提高,物业管理问题投诉、群体性上访事件屡屡发生,成为社会焦点。那么如何做好物业管理,营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境,是物业服务企业及业主们共同追求的目标。

这次调研活动分三个层面,分别与物业公司、业主委员会和政府职能部门进行对话交流沟通,了解全面情况。面对我市物业管理形势的复杂性和多发性,个人认为问题产生的根源在于社会诚信的缺失,而且诚信的缺失在各层面都有不同表现。借此机会,笔者对住宅小区物业管理中存在的问题进行分析,从诚信的角度提出自己的想法和建议,仅供参考。

一、小区物业管理当前存在的问题

一是物业服务企业管理不到位。存在内部职能协调不到位,前期介入工作不到位,没有制定出符合企业自身及业主满意的管理服务体系,企业内部管理不当及对员工培训不足,对业主态度简单、粗暴,激化矛盾,这些都将影响整个物业管理服务工作。

二是物业公司肆意占有小区公共资源。小区公共资源业权应当归全体业主所用,但大部分物业公司存在擅自利用公共资源谋取私利,所得收益也未设置专户未单独立账,严重损害业主权益,极易引发业主和物业公司矛盾。

三是物业费账目不透明。现在的物业公司基本上是不公开财务收支情况,居民对物业公司的真实收支情况一无所知,即使有公开的数据也是由物业公司自己提供,缺乏公信力。造成有些物业公司中饱私囊,损害业主利益。

四是业主委员会存在制度盲区。由于缺乏制约和监管机制,当选的业委会成员无政府引导,履职能力不强,往往花费较多的时间和精力为小区居民服务,但效果不佳,不能在物业管理中发挥应有的作用。

五是政府行政主管部门管理不到位。目前小区投诉较多的问题集中反映在车辆停放、供水供电、屋顶种花、住改商、事故、狗患、消防等方面,其实这些纠纷和问题大多与政府相关职能部门有关联,仅靠小区物业公司力量根本无法协调解决。但行政主管部门协同治理小区管理不够,未形成齐抓共管的工作格局,大部分工作仍由物业公司、房管部门、街道办事处、社区来进行处理。

二、原因分析

产生以上问题的外在原因有三个方面:

一是法制建设落后,法规不完善。虽然我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款,但物业管理在法制化进程方面依然存在盲点。

二是居民观念落后,物业管理困难。很多居民认为物业管理就是想多收钱,居民没有享受到应有的服务。物业收费困难,难以维系各项管理开支。

三是业委会无监管制度,没起到应有作用。业委会、业主大会制度从香港和国外引进,属舶来品,但香港和国外没有象中国内地这样动辄上千户上万户的大园区,且业主素质也不如国外。当前大多数小区没有设立业委会,即使设立了也是形同虚设,未真正起到业主代表作用,让物业公司与业主之间形成了一种极不对称的关系,要么两者利益无法协调统一,缺少有效沟通;要么和物业公司沆瀣一气,不维护业主权益。

笔者以为,问题产生的根源还是在于社会诚信的缺失。在中国传统文化中,“诚信”二字具有极其重要的分量,仁、义、礼、智、信是人民提倡并力求遵循的行为准则。十八大以来,总书记在多个场合谈到中国传统文化,表达了自己对传统文化、传统思想价值体系的认同与尊崇。我们应该视道德为根本、视诚信为生命。

三、一点建议

一是加强社区、小区“诚信文化”教育。法律和规章的制定是在实践中不断完善而形成的,一点瑕疵没有是不现实的,传统文化倡导的诚信道德是法律规章缺憾的调节补充,甚至能够发挥法律和规章意想不到的效果。因此,宣教部门、基层党组织要在社区、小区大力开展“诚信文化”专题讲座和讨论活动,利用社会公众传媒宣传党和国家政策、道德建设条例和先进典型,通过剖析一些失信案例警示,营造浓厚的教育氛围。使每个人在思想上树立诚信意识,并以之为行为道德和行动准则,来强化整个社会的诚信理念,为和谐社会诚信体系的建立打好良好的思想意识基础。

同时,立足当下,着眼长远,加强学生整个成长过程中的诚信道德教育。结合学生学习与生活实际,组织丰富多彩的诚信教育活动,把诚信教育作为学生思想道德建设的重要内容渗透到学校教育的各个环节。

二是提高政府公信力,落实执法进小区。现在,各部门按照职责分工各自履行执法职能,比较分散。而且,很多部门机构改革还没完全到位,联席会议议事未落实,从时间、效能上都得不到群众的满意。上半年,从我市住建局汇报完成物业服务企业和业主委员会党组织应建尽建的工作进展情况看,在6月底能够完成。这一步完成好后,如果在市政府法制办的指导下,按照法律规范,打破体制壁垒,在今年成立物业管理综合执法工作专班,选择忠诚、干净、敢于担当、法律专业水平高的公务员,执法专班进小区在党组织的有力支持下,通过1-3年的协商整治,再运用党建引领小区治理联席会议和协调会议制度,进一步对开发商、物业公司、业主委员会的权利和义务细化分割和界定,物业问题就不会恶性循环,层出不断。人民群众对物业管理就会积极配合,政府的公信力就会提升。

三是公开物业收支情况。个人一直对物业管理公司的公开物业费收支项目感到费解。虽然法律上明确指明属于公共部分公开收支情况,但我始终认为,君子爱财,取之有道。物业公司把每年度物业管理的总收入和人员工资、水电费、维修费、监控系统的支出都告知小区居民,有什么不能行的呢?既然收费率不高,群众对收费支出问题意见大,为什么不公开收支呢?显而易见,有不合理的现象存在,不愿也不敢公开,也只有用法律的这个规定来维护自己的利益。这个观点虽有点偏激,但是我们的老百姓大多数朴实,安分守己,也服从管理。如果真的是物业公司做的仁至义尽,服务质量好,又怎可瞒得过群众雪亮的眼睛呢?我想,任何时间和空间,每一个单位、团体和个人,都要时刻牢固树立“四种意识”政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识),切实提高解决自身问题能力是紧迫和必要的。

四是运用大数据,将不按时缴纳物业费、机动车交通阻塞、社区违建等纳入公民信用体系建设。党的十八大以来,从制定全国统一的信用信息采集和分类管理标准,到初步形成守信联合激励和失信联合惩戒机制,再到全面实施统一社会信用代码制度,基本建成统一的信用信息共享平台,国家社会信用体系建设的步伐明显加快。我市在提高社会治理能力和创新经济社会管理手段方面要快速跟进国家步伐。

当前,信用体系覆盖面小、内容不全、收集内容单一,类似不按时缴纳物业费、机动车交通阻塞、社区违建等行为,并没有纳入信用体系,群众对这些行为纳入到公民信用体系建设呼声较高。

因此,市政府要在建立覆盖全社会的信用体系中起到宏观引导的作用。在信息的收集过程中,严格管理流程和评价体系,出台全市信用体系统一的建设标准、统一的信息归集目录、统一代码制度、统一的信用联合惩戒标准等,扩大信用收集范围和内容。市住建委、供水供电、城管、司法、税务等政府职能部门的市场监管大数据要和大数据局无缝对接,联合基层社区、物业小区、民营机构,充分运用大数据,实现城市治理体系和治理能力现代化水平。若有不诚的行为,如不按时缴纳物业费、社区违建等行为立即记录在案,只要打开个人诚信平台,其诚信的信用度就一目了然,使失信者失不起信、不敢失信、不想失信。对于形成良好的社会诚信环境及较为规范的市场信用秩序,提高国民素质,为实现全国公共信用信息的交换共享打下良好基础,更好的参与省内省外,乃至国际间的经济合作与竞争极为重要。

 

(作者系随州市政协常委、民建随州市委专职副主委)

 

 

 

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